Derechos y obligaciones cuando compartes piso

El propietario avisa por la mañana de que pasará por la tarde a enseñar el piso a unos posibles inquilinos. Tiene llave, es suyo, y nadie en el piso sabe muy bien si eso se puede decir que no. Se puede, y saber por qué es el mejor resumen de para qué sirve esta guía: cuando compartes piso, tus derechos no dependen de quién sea el dueño, sino de qué figura ocupas en el contrato.

Quién es quién en un piso compartido

Tres situaciones distintas, que la gente vive igual y la ley trata de forma muy diferente.

Coarrendatario. Firmaste el contrato junto a los demás. Tienes relación directa con el propietario: puedes exigirle lo que el contrato y la ley te reconocen, y respondes de lo que ese contrato diga que respondes.

Arrendatario de tu habitación. Firmaste tu propio contrato sobre una habitación. También tienes relación directa con el propietario, pero solo sobre lo tuyo y sobre el uso de las zonas comunes que se pactara.

Subarrendado. Tu acuerdo es con uno de los inquilinos, no con el dueño: no tienes contrato con él, pero el Código Civil te hace responder ante él del uso, la conservación y, en su caso, de la renta pendiente del subarriendo (artículos 1551 y 1552). Tu situación cuelga del contrato principal y tus derechos frente al propietario son mucho más limitados. Está contado en la guía del subarriendo.

Y hay una cuarta situación: vivir en el piso sin figurar en ningún contrato. Es frecuente con parejas que se mudan, y tiene reglas propias: las cuenta la última pregunta de esta guía.

Tu habitación es tu domicilio

Este es el punto que más sorprende y el que conviene tener claro antes que ningún otro. Una habitación alquilada es domicilio a efectos legales, y el domicilio es inviolable (artículo 18.2 de la Constitución). El Tribunal Constitucional fijó ese concepto amplio de domicilio en la STC 22/1984, y se aplica por analogía a tu habitación: ni el propietario ni tus compañeros pueden entrar sin tu consentimiento, tenga quien tenga las llaves y figure quien figure en la escritura. Que el piso sea suyo le da derechos sobre la propiedad, no sobre tu espacio mientras lo tienes alquilado.

Eso incluye enseñar el piso a futuros inquilinos, hacer fotos, o pasar «a echar un vistazo». Se pide y se acuerda; no se anuncia.

No hay ninguna excepción que le permita entrar sin tu consentimiento: solo tu autorización, una resolución judicial o un delito flagrante lo justifican. Lo que sí tienes es la obligación de facilitar la verificación del estado de la vivienda y de permitir las reparaciones necesarias (artículo 21 de la LAU), y de aceptar las obras de mejora avisadas con tres meses de antelación (artículo 22): las dos se acuerdan y se avisan, nunca aparecen por sorpresa.

En la práctica: si el propietario necesita entrar, lo que toca es avisar y acordar día y hora. Dejarlo por escrito evita la versión de «yo ya te lo dije» tres semanas después.

Qué puedes exigirle al propietario

Si estás en el contrato, esto es tuyo:

• Que la vivienda sea habitable y se mantenga así. Las reparaciones necesarias para conservar el uso son suyas, y no puede subirte la renta por hacerlas (artículo 21.1 de la LAU).
• Que respete el uso pactado, incluidas las zonas comunes que te correspondan.
• Que te devuelva la fianza en los términos que cuenta la guía de la fianza.
• Que no te cambie las condiciones por su cuenta durante la vigencia del contrato: el contrato obliga a las dos partes, y la renta solo se actualiza si se pactó (artículo 18).

Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste del uso ordinario, en cambio, corresponden al inquilino (artículo 21.4). Y si la avería es urgente, puedes arreglarla tú avisando antes y reclamarle después el importe (artículo 21.3).

Un consejo que vale más que la teoría: pide las cosas por escrito. Un aviso de avería con fecha es lo que convierte «llevo meses diciéndolo» en algo comprobable. En doMate toda la comunicación con el propietario ocurre dentro de la app y queda registrada, entre otras cosas, para eso.

Qué se te puede exigir a ti

• Pagar la renta y lo que se pactara, en los plazos acordados.
• Conservar la vivienda y responder de los daños que no sean desgaste normal.
• No realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, ni obras sin consentimiento: son causa de resolución del contrato (artículo 27.2 de la LAU).
• Permitir las reparaciones necesarias, aunque te fastidien.

Y si firmasteis un contrato único, hay una obligación más que no aparece en esta lista pero pesa más que todas: según cómo se pactara, puedes responder de lo que dejen de pagar los demás.

Y lo que os debéis entre vosotros

Aquí se acaba la ley y empieza la convivencia. Ningún artículo dice de quién es el turno de fregar, cuánto ruido es demasiado un martes, o si se puede quedar alguien a dormir tres noches por semana. Eso no son derechos: son acuerdos, y valen lo que valga haberlos hablado. Están en normas y gastos.

Lo que sí conviene saber es que la línea entre una cosa y otra existe. Discutir sobre la limpieza es convivencia. Que alguien no pague su parte de la renta es contrato, y se trata de otra manera.

Si todavía estás decidiendo con quién vas a compartir, conviene mirar la compatibilidad antes de firmar nada: puedes buscar compañero de piso con quien coincidan tus hábitos de convivencia.