La fianza en un alquiler compartido

Queda un mes para irte del piso y alguien lo dice en voz alta: «no paguemos el último mes y que se lo queden de la fianza». Es una de las malas ideas más extendidas del alquiler, y sale cara por partida doble: te quedas sin garantía frente a los desperfectos y encima sigues debiendo esa renta. La fianza no es un mes adelantado. Es otra cosa, con sus reglas, y conviene conocerlas desde el día que firmas y no el día que te vas.

Qué es exactamente

La fianza es una cantidad en metálico que entregas al firmar y que queda retenida durante todo el contrato. La ley la exige y fija su importe (artículo 36 de la LAU); en la práctica responde de dos cosas: las rentas o cantidades que quedes a deber, y los daños que dejes más allá del uso normal.

No es un pago. Es tu dinero, aparcado. Si al final no hay nada que descontar, vuelve entero.

Cuánto pueden pedirte

La ley fija un importe tasado: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos en los usos distintos de vivienda. Ese importe es obligatorio: ni el propietario puede pedir más por ese concepto, ni renunciarse a él. En el alquiler de una habitación la cuestión es menos clara, y conviene no dar por cerrada una cifra concreta.

Cosa distinta son las garantías adicionales —como un aval—, que se pueden pactar por encima de la fianza y tienen su propio tope legal. Eso lo cuenta la guía de aval y solvencia.

Un matiz que conviene tener presente: la fianza no se actualiza durante los primeros años del contrato —cinco, o siete si el arrendador es una empresa—, así que no esperes que suba con la renta desde el primer momento.

Dónde acaba tu dinero

Esto sorprende a mucha gente: el propietario no puede guardarse la fianza en su cuenta. La ley faculta a las comunidades autónomas a exigir que se deposite en un organismo público, y casi todas lo han hecho.

En Madrid se deposita en la Agencia de Vivienda Social, en Cataluña en el INCASÒL y en la Comunitat Valenciana en la Tesorería de la Generalitat. Cada comunidad tiene su organismo y su plazo, así que conviene mirar el de la tuya si quieres comprobarlo.

Si el propietario no la deposita, la sanción es para él: no te quita a ti el derecho a que te la devuelvan. Y que esté depositada te interesa: es lo que hace que el dinero exista de verdad el día que toca devolverlo.

Qué pueden descontar, y qué no

Aquí está el 90 % de las discusiones, y casi todas se resuelven con una distinción: desgaste frente a daño.

El desgaste por uso normal no se descuenta. Vivir en una casa la desgasta, y eso ya lo cubre la renta. El daño sí: es lo que no habría pasado usando el piso con cuidado.

Esta tabla es orientativa, no una lista legal cerrada. La distinción se apoya en el criterio de la LAU sobre reparaciones por el uso ordinario frente a deterioro imputable al inquilino (artículo 21), y en la obligación del Código Civil de devolver la vivienda como se recibió salvo lo menoscabado por el tiempo (artículos 1561 a 1564).

También pueden descontarse rentas impagadas y suministros que queden pendientes a tu nombre.

Qué pasa si tardan en devolvértela

La ley no fija un plazo de devolución. Lo que sí fija es qué pasa si el propietario tarda: transcurrido un mes desde que le entregas las llaves sin que te haya devuelto lo que corresponde, esa cantidad pendiente empieza a devengar el interés legal del dinero (artículo 36.4 de la LAU).

Lo que sí conviene tener claro: la obligación de devolver existe aunque el propietario alegue desperfectos. Si hay algo que descontar, tiene que decir qué y cuánto, no quedarse el total y no contestar.

Cuando sois varios en el piso

Si firmasteis un contrato único, la fianza es una sola para toda la vivienda. Se liquida al extinguirse el contrato: el propietario descuenta lo que proceda del conjunto y devuelve el resto. Repartir ese resto entre vosotros es asunto vuestro, y si alguien dejó un destrozo, sale de un dinero que pusisteis entre todos.

Si cada uno firmó el suyo, cada fianza va con su contrato y cada uno responde de lo suyo.

Es una razón más para saber qué firmasteis antes de que llegue el momento de recuperarlo.

Lo que te ahorra la discusión

Tres cosas, y cuestan quince minutos:

• Fotos el día que entras. Todas las habitaciones, y de cerca lo que ya esté mal. Con fecha.
• Un inventario firmado por las dos partes, aunque sea una hoja: qué muebles hay y en qué estado.
• Lectura de los contadores al entrar y al salir, para que ningún consumo ajeno acabe en tu descuento.

Y las mismas fotos el día que te vas. La conversación sobre la fianza se gana con archivos, no con memoria.

Antes de firmar nada, vale la pena conocer bien estas reglas. Si todavía estás en la fase de buscar piso compartido, es el mejor momento para llegar con esto claro.