Cuánto dura un contrato de alquiler

En el contrato pone un año. La pregunta que viene después es siempre la misma: ¿eso significa que dentro de un año me tengo que ir? Casi nunca. En el alquiler de vivienda habitual, la duración que firmas y la que la ley te reconoce son dos cosas distintas, y la segunda manda sobre la primera. Saber dónde estás parado cambia bastante la conversación de junio, cuando toca decidir si te quedas.

Lo que pone el papel no siempre es lo que dura

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija un periodo mínimo de prórroga obligatoria: cinco años si el arrendador es una persona física, y siete si es una persona jurídica (una empresa, por ejemplo). Mientras no pase ese plazo, el contrato se prorroga año a año aunque hayas firmado por menos tiempo, salvo que tú avises con 30 días de antelación de que no quieres seguir (artículo 9.1). Es un derecho tuyo y una obligación del propietario, no algo que se negocie.

• Es un mínimo a tu favor, no una atadura: tú puedes irte antes en las condiciones que veremos más abajo.
• El plazo cambia según el propietario sea una persona física (cinco años) o una persona jurídica (siete).

Y cuando ese periodo se acaba

Si llegan los cinco o siete años y ninguna de las dos partes ha avisado de que quiere terminar, el contrato no se cae: se prorroga otra vez, año a año, hasta tres años más (artículo 10.1). Es la prórroga tácita, y funciona por silencio: si nadie dice nada, sigue. El aviso tiene que llegar con cuatro meses de antelación si lo da el propietario, y con dos si lo das tú, así que conviene apuntar esa fecha el día que firmas.

Existen además dos prórrogas extraordinarias, con reglas distintas entre sí. Si te encuentras en una situación de vulnerabilidad acreditada, puedes pedir una prórroga de hasta un año, aunque solo es obligatoria para el propietario si este es un gran tenedor (artículo 10.2). Si la vivienda está en una zona declarada de mercado tensionado, puedes pedir una prórroga de hasta tres años más, año a año (artículo 10.3). Qué zonas están declaradas cambia cada trimestre, así que conviene consultarlo en el buscador oficial del Ministerio de Vivienda antes de dar nada por hecho.

Si eres tú quien quiere irse antes

Puedes. La ley te reconoce el derecho a desistir del contrato una vez pasados seis meses, avisando con 30 días de antelación (artículo 11). El contrato puede pactar una indemnización a favor del propietario por los meses que queden pendientes: una mensualidad por cada año que reste, de forma proporcional. Eso último es lo que hay que mirar antes de firmar: si tu contrato incluye esa cláusula y cómo está calculada. No es ilegal que esté; es caro no haberla leído.

Cuándo el propietario puede recuperar la vivienda

Existe un supuesto en el que el propietario puede recuperarla antes del final: la necesidad de destinarla a vivienda para sí mismo o para familiares de primer grado, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. Solo se aplica si el arrendador es persona física, si ha pasado el primer año de contrato y si esa posibilidad consta expresamente en el contrato firmado. El propietario debe avisar con dos meses de antelación. Si pasados tres meses no ha ocupado la vivienda, tienes 30 días para elegir entre volver a ocuparla hasta por cinco años más o recibir una indemnización de una mensualidad por cada año que quedara pendiente (artículo 9.3).

El contrato de nueve meses para estudiantes

Aquí está la parte que más afecta a quien lee esto. Es habitual que a un estudiante le ofrezcan un contrato de nueve o diez meses, de septiembre a junio. Eso no lo convierte automáticamente en un contrato de temporada: lo que decide si es vivienda habitual o temporada no es el nombre del documento ni cuánto dura, sino para qué se firma. La ley distingue entre vivienda, cuyo destino primordial es satisfacer tu necesidad permanente de vivienda, y temporada, un uso distinto motivado por una causa real y determinada (artículos 2.1 y 3.2). Un curso académico puede encajar en cualquiera de los dos, según la situación de quien firma.

No es ilegal ni es una trampa en sí mismo: hay situaciones en las que un contrato de temporada es exactamente el que corresponde. Pero conviene saber cuál estás firmando, porque las consecuencias en prórroga y desistimiento son muy distintas. En Cataluña, desde el 1 de enero de 2026 la Ley 11/2025 exige que el contrato acredite expresamente esa causa de temporalidad; si no la acredita, se trata como un contrato de vivienda permanente.

Cuando sois varios en el piso

La duración es del contrato, no de cada persona. Si firmasteis un contrato único, que uno se vaya no acorta el contrato de los demás ni lo reinicia: sigue corriendo igual, y lo que hay que resolver es la salida de esa persona. Si cada uno firmó el suyo, cada contrato tiene su propia duración y sus propias prórrogas, aunque viváis bajo el mismo techo.

Antes de firmar cualquier contrato, conviene tener claro qué periodo mínimo te corresponde y qué firmas exactamente. Si todavía estás en la fase de buscar piso compartido, guarda esta guía y revísala en cuanto tengas un contrato sobre la mesa.